不動産相続を円滑に行うための対策4選｜不動産特化税理士が教える相続対策

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不動産相続を円滑に行うための対策4選｜不動産特化税理士が教える相続対策

2021.06.21

不動産相続を検討されている方で、
■不動産はあるが、現金はないため相続税が払えない
■娘、息子に相続をしたいが、どのような相続がベストなのか
■親族間で争いが起きないかが心配
という方は少なくないのではないでしょうか。
今回はそんな方のために、不動産相続を行う上でよくある失敗例を踏まえて、不動産相続対策で必ず行わないといけないことを4つお伝えいたします。

Contents

よくある不動産相続の失敗例

ケース①相続税を払う現金がない

相続税対策として銀行からの借入を多く行い、結果的に負債だけを背負ってしまうということは珍しくありません。
節税のために、借入を行い、アパート・マンションを購入し、賃貸経営を行う。
確かに借入を行い、不動産を所有することで、相続税評価額が下がり節税につながります。
ただ、購入したアパートが空室が多く、赤字続きの場合、親族には収益性の悪いアパートと負債だけが残ってしまします。
相続対策のため行動が、もと住んでいた家まで手放さなくなってしまうかもしれません。

ケース②土地を分割できない

相続対策を行おうとしても財産分割が難しいケースがあります。
例えば敷地面積が40坪しかなく、相続人2人に分けようとしても20坪しかなく、賃貸経営も戸建ても立てることが出来ません。
20坪を相続したとしても有効活用できない、価値のない土地になってしまうケースです。
どちらの相続人もその土地に住むことが無ければ、売却し現金を分割することが出来るでしょう。
しかし、どちらか一方の相続人がその土地に住んでいたとしたら、住む場所を失ってしまうことになります。

ケース③不動産の権利が曖昧

相続の失敗例として挙げられるのが、賃貸アパートが共同名義になっているケースです。
不動産を相続をする際に分割するのが面倒くさいから、息子・娘全員の名前にしておこうという場合は多いのではないでしょうか。
賃貸アパートの場合、相続人の一人がリノベーションをしようと思った際に、ほかの相続人全員の承諾を受ける必要があります。
そのうちの一人が反対した場合、リノベーションなどは行うことが出来ません。
リノベーション工事を行うことで、収益が見込めていたはずなのに、結果的に空室が目立ち赤字を抱えてしまうことがあります。
また、複数いる相続人のうち一人がなくなってしまうと、相続権利があるのが甥や姪などの遠い親族に移ってしまい、よりややこしいことになるでしょう。

ケース④相続対策を一切行わない

自分自身が相続を決めることが面倒だからと、権利関係をはっきりとせず、相続人同士で仲良く話し合って決めてほしいというケースです。
残された親族は、相続手続きとして相続人調査を行い、相続方法を決め、遺産分割協議書を作成し、名義変更・相続税申告を行わないといけません。
上記の流れがスムーズに進行すれば何も問題はありませんが、権利主張が出てきた場合、「争族」へ発展してしまう可能性もあります。

不動産相続対策で必ず行わないといけないこと4選

①納税資金を準備すること

相続税は現金での一括納付が原則になります。
そのため現金。金融資産による納税余力を把握して、換金しやすい資産の確保が必要になってきます。効果的な対策として「資産の組み換え」・「年金・保険商品の活用」・「生前贈与の活用」などがあります。

②資産状況の把握

ご自身の資産は今いくらあるのか。持っている土地はどれだけあるのか。など現在の資産を把握しましょう。
後から相続する資産が出てくると、対応が大変になります。
また資産を把握した上で、田舎の畑などの土地は売却して、都市部のアパートの中古アパートへ資産を組み換えを行うなどの対策を行うのも相続対策を行う上では有効になります。

③権利関係の把握

誰が相続を受けられる権利があるのか、把握し遺産を分割することが円満に相続を行う上で重要です。
遺産分割の方法は現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の4つがあります。
どの分割方法がいいのか、親族が円満に相続できるのか慎重に判断しましょう。

④財産評価額を下げられないか確認

相続税の金額は、評価額によって決まります。つまり、評価額を下げることで相続税対策を行うことが出来ます。
この評価額は持っている資産によって異なります。
例えば、現金で1億円持っている場合、評価額は1億円になります。
しかし、不動産で所有した場合ですと評価額は2割下げることが出来ます。

また、土地を更地で持っている場合は、そこに不動産を立てることで評価額を下げることが可能です。具体的には更地にアパートやビル、店舗などを建てて賃貸にすると貸家建付地となり評価額は下がります。
貸家建付地の評価額は
自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
になります。

自用地評価額が1億円、借地権割合70％・借家権割合30％・賃貸割合100％の場合、評価額は7,900万円までさげることが出来ます。
このようにして、ご自身の評価額を資産を組み換えることによって下げることが出来ないか検討してみましょう。