不動産投資で融資を受けるメリット・融資申請ポイント

西宮不動産オーナー税理士 > 不動産専門家コラム > 不動産投資で融資を受けるメリット・融資申請ポイント

不動産投資で融資を受けるメリット・融資申請ポイント

2021.05.31

不動産投資を始めたいけど
「融資を受けられるのかわからない・・・」
「そもそも融資を受ける必要はあるのか？」
という悩みを持っている方が多くいらっしゃると思います。

こちらのコラムでは、不動産投資で融資を利用するメリットや、融資申請の流れ、ポイントをご説明します。

Contents

不動産投資で融資を利用するメリット

金融機関から融資を受けることができることは他の投資にはない不動産投資ならではのメリットです。
そこで、不動産投資で融資を利用するメリットをご紹介します。

レバレッジ効果が大きい

レバレッジ効果とは「テコの原理」のことで、小さな力で大きな効果をもたらすことができるという意味です。
投資をする際に、小さい資金でなるべく大きい資金を生み出したいですよね？
その時に不動産投資では、金融機関から融資を受けることができるため
元手が同じであっても収益性を高くできるのです。

例えば、利回りが同じの8%の物件があり、あなたの自己資金を1,000万円とします。

①1,000万円の自己資金のみで物件購入
　年間80万円の収益（1,000万円×0.08%）

②1,000万円の自己資金＋2,000万円の借入金、合計3,000万円で物件購入
　年間240万円の収益（3,000万円×0.08%）

②の収益は①の収益の3倍になっています。
これがレバレッジ効果といい、積極的な不動産投資の方法の一つになり
うまくいった場合はかなり収益性が高くなります。

しかし、借入金利が上がる可能性もあるのでレバレッジ効果が得られるのか
慎重に判断してから投資をしましょう。

積極的な投資がしやすい

融資を受けると手元資金では購入できない物件を購入することが可能になります。
そのため収益性も高くなり、次々と複数の物件を購入することができ投資のスピードがあがっていきます。

手元資金を温存できる

不動産賃貸業ではいつ何が起こるかわかりません。
急に「水道管が破損した」「ドアが壊れた」など修繕費がかかることもあります。
手元に現金を残しておいた方が安全でしょう。

融資申請する金融機関選定のポイント

融資を受けるためには金融機関を選ぶ必要があります。
人によってどの金融機関から融資を受けやすいのか変わってきます。
以下の表を参考に自分に合った金融機関を選定しましょう。

	不動産融資
	金利	融資のハードル
メガバンク	低：1~2％	高
地方銀行	中：1~4％	中
信用金庫・信用組合	中：2~5％	低
日本政策金融公庫	低：1~3％	低～中
ノンバンク	高：3~8％	低～中

メガバンク

メガバンクの最大のメリットは金利が低いことです。
低金利であるため、融資の審査は非常に厳しいです。

地方銀行

都市銀行より審査基準は緩めですが、耐用年数以内の融資期間になるケースが多いです。

信用金庫・信用組合

金利は少し高めですが、不動産融資に積極的なところが多いです。

日本政策金融公庫

既にある融資制度（新規開業資金の融資など）から不動産投資に融資をしてくれる制度を探す必要があります。

ノンバンク

金利はかなり高めですが、銀行に比べて審査は緩めです。

不動産融資を通すポイント

初めに融資の流れをご説明します。

融資の流れ

①金融機関の選定

上記でご説明した各金融機関の特徴を理解し、自分に合った金融機関を選びましょう。

②申請の準備

融資を受けると決めた金融機関で必要な書類を準備します。
申請には様々な物件資料やご自身に関わる書類があるので
漏れがないように準備しましょう。

③事業計画書の作成

事業計画書とは、アパートローンを組むために金融機関に提出する書類のことです。
事業計画書には建物の概要から建築費や初期費用などの総事業費、家賃収入や支出から算出した収益などを記載します。

④審査の申し込み

申請してから約1か月ほど審査には時間がかかります。

⑤融資の決定通知

審査に通過した場合は、ローン申請先の金融機関より通知が来ます。
この際に、金利や借入期間がわかります。
希望と異なることもあるのでしっかり確認をしましょう。

⑥融資の手続き・実行

金融機関と契約を結ぶための融資の手続きを行います。
契約は金融機関の支店で行われるケースが多いです。

契約後、晴れて物件購入することができます。

融資のポイント

融資を受ける際のポイントを把握し、理想通りの融資を受けられるようにしましょう。

①事業計画書作成

融資の流れ③でご説明した通り、事業計画書とは、アパートローンを組むために金融機関に提出する書類のことです。
事業計画書は、審査の基準となる重要な判断材料となります。
金融機関からの信頼を得て融資を受けやすくするためにも
客観的なデータをもとに事業計画書を作成することが大切です。

事業計画書には主に以下の７点を記載します。
1.計画地の概要
2.建物の概要
3.物件コンセプト
4.家賃想定表
5.総事業費
6.資金計画
7.収支計画

物件に収益性があり、長期的に経営可能であることを伝えなければなりません。
「難しそう・・・」「できるか不安・・・」という方が多くいらっしゃると思います。
しかし、一人で事業計画書を作成する必要はありません。
当事務所では不動産投資収支シミュレーションを行い、事業収支計画書作成のサポートをさせていただくことができます！
まずは無料相談をしてみてはいかがでしょうか？

＞＞お問い合わせはこちら

②属性

個人の属性は厳しく審査されます。
ローン返済が滞らないようにするため「信用度」をチェックします。
ポイントとしては年収の高さ、雇用形態、勤務年数、勤務先の安定性などが重視されます。

③自己資金

自己資金とはローンの頭金のことを指します。
やはり頭金が多ければ多いほど、金融機関は安心でき融資する可能性は高まります。
金融機関によって割合は異なりますが、大体1~2割の頭金を用意すると良いでしょう。

④物件の収益性や安定性

金融機関は融資をする際に個人の属性だけでなく、対象不動産の収益性も重要な判断材料としています。
実質利回りや、入居率を確保できるか注目しましょう。
不動産投資が初めてで不安な方は、融資に強い不動産投資会社を選ぶことをお勧めします。

税理士を利用するべき？

不動産投資のため融資を受ける際に、
専門家である税理士をつけるメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

１.節税対策が最大限活用できる

不動産投資では、しっかりとした知識があれば正しく節税ができます。
節税対策は主に3つあります。
①経費を利用した節税
②青色申告を利用した節税
③法人化して節税

3つの節税対策について詳しく見ていきましょう。

①経費を利用して節税対策

不動産投資では経費の計上が認められています。
例えば以下のようなものが経費に入ります。
ローンの金利、修繕費、保険料、減価償却費、管理費等々
様々な経費項目があります。

その中でも不動産投資による節税のポイントは、減価償却費です。
減価償却費とは時間の経過や使用により価値が減少する資産を取得した際に、
取得するための支払額をその耐用年数に応じて費用計上していく会計処理のことを指します。
つまり、減価償却で作った不動産所得の会計上の赤字を給与所得と相殺して所得を圧縮することができ節税できるのです。

以下の例で所得の圧縮を考えてみます。